苏州汾湖投资集团(汾湖产业园)

端午节的第二天，大家都还在愉快地享受假期，苏州吴江汾湖板块却成功出让了1宗商住用地。

据悉，当日有2家房企参与竞拍，分别是绿地香港和碧桂园。据官网交易竞价记录显示，开拍后经历1轮限时竞价后，有房企直接跳价600万元进行报价。经过共计5轮竞价总计加价1200万元，最终由绿地香港成功摘牌，成交总价约6.18亿元，成交楼面价8574元/㎡，溢价约1.98%。

根据地块出让公告显示，WJ-J-2020-015号地块位于吴江汾湖高新区（黎里镇）光明北侧，东至西湾河、南至越秀路、西至空地、北至西湾河，规划为商住用地，出让年限为70、40年。该地块出让面积40026.4㎡（约60.04亩），容积率1-1.8，建筑面积72047.5㎡，起拍总价60575.95376万元，起拍楼面价8408元/㎡，市场指导楼面价8750元/㎡，网上竞价中止楼面价9625元/㎡，一次性报价有效区间上限楼面价9669元/㎡。

从地图上来看，WJ-J-2020-015号地块临近三白荡环湖生态公园，西侧有G152常嘉高速、东侧有新友路，周边还有吴江区第五人民医院、E时代购物广场、大洋百货、芦墟实验小学、汾湖实验中学、汾湖公园等医疗、商业、教育配套，能够满足居民基本生活需求。考虑到商业方面稍显不足，地块要求商业部分计容面积不得小于800㎡，且不大于地块总计容建筑面积的5%。而且根据投资协议显示，要求"拿地房企引进不低于2000万美金的投资，此外还须引入不少于200平米的进口商品超市，超市运营企业需在全国范围内已运营50家及以上门店"。也就是说，根据出让要求，绿地香港须与汾湖高新技术产业开发区管委会签订投资协议，并在吴江区范围内注册成立外资公司，且完成外资实际到账不低于2000万美元或等额外币；还需引入不少于200㎡的进口商品超市，这对于完善汾湖板块商业配套将是一项利好。

回顾近几年来吴江汾湖板块的发展，可谓是热度不断攀升。

汾湖作为苏州城区接轨上海的门户之一，直线距离虹桥核心区约50公里，在上海半小时经济圈内，直接接受上海经济发展的辐射。而作为吴江乡镇板块重点发展区域，汾湖近年来也是利好不断——汾湖首条高铁进入前期紧张的规划中，苏州南站（汾湖站）位于 汾湖半爿港村和杨文头村之间，距常嘉高速西侧约 1.5km，G50沪渝高速北侧约2.5km。此外，今年预计有43个项目集中在汾湖开工，总投资达465亿元。未来，这里会有通苏嘉甬和沪苏湖两条高铁线交汇，汾湖也将依托"长三角一体化示范区"的优越地理位置，打造成城站一体的高铁科创新城，华丽丽地迎来"高铁时代"。

在长三角一体化的重重红利下，品牌房企对汾湖都抱有非常高的期待。因此近几年来，苏州土拍市场时时有汾湖的身影出没，多家知名房企已经相继入驻。

准确地说，汾湖的土地市场是从2016年开始起步的，相较于吴江太湖新城、运东等板块，起步较晚。2016年以前，汾湖的土地市场鲜有品牌房企入驻，拿地多为本地政府单位。转折也发生在当年。

2016年9月，碧桂园一举拿下黎里镇30号和31号地块，楼面价分别为10293元/㎡和10707元/㎡，溢价率分别高达314%和379%，破万的楼面价打破了汾湖土地市场的宁静，汾湖土地市场一下子就成为房企眼中的香饽饽，参拍房企超过20家，溢价率创吴江近五年以来新高。

自此开始，黎里镇不再是偏安一隅的江南小镇，而是极具发展潜力的汾湖经济技术开发区，其齐头并进发展的交通和产业不断的吸引房企的目光聚焦。

于是在2017年与2018年两年时间里，合景、远洋、龙光和光明等知名房企相继进驻汾湖，地价稳定在1万元/㎡以内。

次年11月，苏州市元湖投资发展有限公司分别以底价竞得汾湖WJ-J-2019-024号地块（楼面价9800元/㎡）、汾湖WJ-J-2019-025号地块（楼面价9100元/㎡），合计土地面积10.2万㎡，总建筑面积16.76万㎡，规划要求成品住房面积比例达50%。

所以经过前期房企们的一波圈地，目前汾湖板块新房市场产品还是比较充盈的。据悉，目前板块内在售项目达到了7个，主要有国风云樾、光樾华庭、观澜天境、上湖名著、龙光玖誉湾、湖悦天境、云溪四季等，还有待入市的苏州元湖投资24、25号地块项目。其中距离最近的光樾华庭，均价为19275元/㎡，其余在售项目主要集中在三白荡的东侧，价格在18700-26000元/㎡（含叠墅）。

总体来说，板块内住宅项目正往中高端方向发展，购房者可选择的楼盘较多，板块的竞争还是较为激烈的，但随着区域价值再次提升，投资前景仍然十分看好。