文丨马慕杰

来源丨投中网

粤港澳大湾区内最大的城市物流园区，已彻底被黑石拿下。

2021年12月7日，富力地产发布公告称，将广州国际机场富力综合物流园（下称“富力综合物流园区”）30%的权益出售给黑石。除去税项及其他成本及费用后，本次交易富力地产可收取现金付款约12.63亿元。

本次交易完成后，富力地产将不再拥有目标集团（存续公司及其附属公司，包括空港物流、鼎富及华维）及该等物业的任何股权或所有权益。

早在2021年1月，富力地产公告显示，已经将富力综合物流园区70%的权益转让了黑石，共收取人民币约为40.62亿元。加上此次转让的30%的权益，富力地产已将富力综合物流园区100%的权益转让给黑石，合计收益约53亿元。

近年来，手持充足弹药的黑石持续重仓物流地产。而在全球投资版图里，中国市场无疑成为黑石的发力重心。2021年7月，黑石还为旗下中国物流平台龙地物流引入了首席执行官——黄咏祥。据悉，这是黑石首次聘任该职位的高管。

彼时，据黄咏祥透露，黑石在中国物流方面已经投资了超过8.6亿美元，折合人民币约55亿元。

富力出清旗下唯一物流园，黑石全部接盘

富力综合物流园区成立于2007年，是富力地产旗下唯一物流园，也是粤港澳大湾区内最大的城市物流园区。

于富力而言，富力综合物流园区的建设具有某种标志性意义，它吹响了富力进军工业地产的号角。

2008年，富力物流园首批仓库及物管服务大楼正式投入使用。2009年，首家龙头企业-中国烟草进驻园区，翻开了园区发展的新篇章。当年，时任富力华南区总经理的朱荣斌还表示，富力物流园项目是广州市的重点项目空港物流园一个核心组成部分，公司将争取在工业地产方面做到更高层次。

经过十余年的发展，如今的富力物流园区已成长为规模极大的高端现代化综合物流园，但却最终物成他人，被黑石全盘拿下。

根据公开资料，富力综合物流园拥有超大的项目规模，项目总占地1470亩，规划总建面积达142万平方米，现已投入运营的物业面积约达92万㎡，包括高端电梯式仓库、三层盘道式仓库，2+2式坡道仓、全温区冷库、现代化办公大楼及配套员工公寓等，具备极强的仓储扩容性。

巨大的规模及多元化的物业仓储形态，已吸引了医药、冷链、电商、鞋服、通讯、快消品、第三方物流等各行业企业客户入驻。

而富力之所以“忍痛割爱”出清园区资产，或是为了尽快回笼资金。根据交易公告，出售事项将使富力集团在该物流园的投资价值得以变现，带来增强财务灵活性的机会，包括提高资本储备及降低负债比率，有助于集团减低风险。另外，富力指出，其出售所得现金将用于改善其整体流动性，包括但不限于还款、于公开市场购买现有票据，或提早偿还其他债务。

消息分两面，有忧就有喜。于黑石而言，这或许是个非常满意的交易。早在拟收购富力综合物流园区70%权益时，黑石房地产中国区董事总经理陈宇就曾在采访中表示，“是蛮兴奋的。”在陈宇看来，“基于交易标的物的稀缺，一般很难找到这样大体量的物流项目园区，尤其是在广州这样的核心城市。”

对于选择粤港澳大湾区的理由，陈宇提到，粤港澳大湾区正在迅速发展成为金融、科技和运输中心，也是中国最大的物流市场之一。“凭借黑石的投资规模、物流行业专识及本土专职团队的支持，我们有能力推进园区的未来发展计划，包括建造更多冷藏设施和机构级水平的仓库，以满足不断增长的需求。”

持续重仓物流地产，追求“更大、更复杂的交易”

物流地产，一直以来都是PE之王黑石在全球的投资主题之一。

自2010年，黑石通过200多笔交易收购了全球超过10亿平方英尺的物流地产。对于该领域的布局决心，黑石总裁Jonathan Gray还曾在财报电话会上直言，“我认为我们从未见过比这更好的基本面。”

而在中国，黑石在物流地产的布局步伐显然在加快。

近三年来，黑石联合多家中国产业集团就在全国范围内开发建设的物流园区开展全方位的深度合作。2021年1月，在完成收购富力综合物流园70%权益后，黑石在中国的物流投资组合大幅扩张了近三分之一，达到5300万平方英尺，覆盖国内23个城市。

2021年5月，黑石集团董事长、首席执行官兼联合创始人苏世民曾对投中网表示，在中国房地产领域，黑石非常重视仓储和物流，这是网络购物和其他线上活动的物流链中的一环。

据了解，黑石在中国物流地产领域的布局始于2013年左右。为了寻找优质的物流资产，黑石在2017年还设立了专注于中国物流基础设施管理平台——龙地物流DragonCor。

根据龙地物流官网，目前，龙地物流在华东、华南、华北、华中和华西均有布局，服务客户涵盖电商、零售、第三方物流、快递快运、制造业等行业。同时，龙地物流在全国18个城市投资、开发并管理着近40个物流园区，总建筑面积达380万平方米。

据龙地物流首席执行官黄咏祥透露，龙地旗下物流项目出租率超过了90%。其中，最大的租户是京东，占了龙地整个投资组合大概9%。

“中国是2020年全球唯一一个GDP正增长的主要经济体，所以黑石对中国房地产特别是物流方面非常看好，而且趋势也是非常好的。”提到黑石看好中国物流地产的原因，黄咏祥表示，一方面是中产阶级不断壮大，另一方面则是电商的革命。

关于黑石的选择标的，黄咏祥表示，从收购标准来说，黑石的策略是追求一些更大、更复杂的交易，专注于一些增长强劲的一线城市。“目前重点还是放在广州、上海等一些门户城市以及接近城区的区域，这样可以帮助满足很快增长的最后一公里物流需求。”

当然了，黑石能够频频出手、密集扫货，也是基于手中握着充足的资金。根据黑石2021年三季报，黑石的资产管理规模已突破7000亿美元。并且，黑石的房地产亚洲基金已经首关40亿美元，预计将总共筹集90亿美元。