比股票虚拟货币更加

原创 刘博团队

01

美国，正在成为全球楼市最危险的地方。

伴随着美联储货币政策持续收紧，美国房贷利率飙升至6.01%，为2008年以来最高，几乎是中国最优惠房贷利率（4.10%）的1.5倍。

部分学者已经开始担心历史会重演。

2006年，美国抵押贷款利率也曾迅速飙升，高利率使大量借款人拖欠次级抵押贷款，最终导致金融市场动荡、股市崩盘，为2008年金融危机埋下了伏笔。

随后，房价暴跌，全球经济陷入了自大萧条以来最严重的衰退。

在美联储今年3月开始调高利息之后，出现利息上涨、销售量下滑、房源增加、股市、虚拟货币大跌等现象，美国房市上涨乏力。

按照美国房贷公式计算，假设以2021年12月3.11%的利率贷款40万美元（按最新汇率7.01折算约合280万人民币），首付20%，30年的贷款每月还款1710美元（约合11993元人民币）；

若以最新6.01%抵押贷款利率计算，美元还款额升至2400美元（约合人民币16833元），每月多还690美元，折合人民币4840元。

如果按人民币计算，8个月时间，这笔房屋贷款就要多还174万的利息，对贷款买房的人来说太不划算。

据统计，美国7月新屋销售已跌至六年半低点，二手房交易和单户住宅开工数均为两年低点。

截至7月末，美国有46.4万套新房待售，创2008年以来最高库存纪录。

在加息影响下，美国各地的房价创下11年来最大跌幅，其中西海岸跌幅居前。

加州圣何塞的价格跌幅最大，三个月内房价下跌10%。

销量方面，7月份加州单户住宅销量环比下降14%，同比下降31%，连续第13个月同比下降；

7月份公寓销量环比下降18%，同比下降36%。

加州是美国经济最好的州，圣何塞被称为硅谷的中心，这里有很多众所周知的大型高科技公司，其房价中位数（2022年4月数据139万美元）比美国其他城市（2022年一季度数据42.8万美元）贵三倍。

华人在美国购房，大约有50%选择加州。

然而疫情影响，很多科技公司让员工在家办公，人们不必挤在加州买房，需求有所减少，而加息使得加州房价的性价比更低，因此房价跌幅最高。

此外，西雅图（7.7%）、旧金山（7.4%）、圣地亚哥（5.6%）、洛杉矶（4.3%）和丹佛（4.2%）的房价也出现了明显下降。

要知道在近两年的这一轮房价上涨过程中，美国西海岸各城市的房价涨幅在全美排名第一，其次是南部城市。

这和过去美国西海岸和南部房价涨幅居前基本一致，而美国东北部和五大湖地区，房价涨幅相对靠后。

总体而言，美国南部阳光充足、环境污染不严重，吸引不少人口迁入。

过去房价暴涨，使得美国目前房屋库存增加最多的也是西部地区，同比增长70.8%，紧随其后的是南部地区，同比增长56.3%。

美国房地产市场正在大降温。

02

事实上，美联储这轮缩表比2017-2019年那次更加激进，美国楼市的衰退可能才刚刚开始。

数据显示，上轮（2009年—2015年）美联储为应对金融危机的冲击，共开展三轮QE（量化宽松），历时近6年扩表3.5万亿美元；

而本轮（2020年—2021年）为缓解新冠肺炎疫情的影响，美联储扩表两年半增加5.14万亿美元流动性。

货币政策水龙头大开，这一次美国M2的增速达到了20%以上，而上一次M2增速最高不到10%。

货币泛滥导致美国通胀高企，美国8月CPI录得8.3%高位，虽低于7月的8.5%，但仍比预期要高。

于是，这一次美联储是加息和缩表双管齐下，而上轮缩表是在美联储首次加息近两年后才开始的。

美联储今年已加息4轮，共加息225个基点，把基准利率从0%-0.25%提高到2.25%-2.5%。

而今年美联储还将加息3轮，最近一次是北京时间9月22日凌晨，预计加息75到100个基点。

美联储新一轮量化紧缩从6月1日开始，以每月475亿美元（300亿美元国债，175亿美元MBS）起步缩表，在三个月内逐步提高缩表上限至950亿美元（600亿美元国债，350亿美元MBS）。

预计今年缩表规模或将达到8000亿美元，且明年将继续缩表。

今明两年累计缩表规模有望达到1.9万亿美元左右，相当于加息75个至100个基点。

不管是放水还是收水，美联储本次的操作都更为激进，对美国各项资产价格的影响都是巨大的，表现为美股下跌，虚拟货币泡沫破灭，楼市面临崩盘风险。

03

数据显示，各国央行以几十年来最快的速度加息，抵押贷款利率飙升，造成购房者负担加重，多国楼市迎来转折点。

比如澳大利亚，加拿大、英国、新西兰等国，跟随美国脚步加息，房价都开始掉头向下。

全球主要央行8月以来跟进欧美加息

数据来源：Wind，海银研究院

今年八月，加拿大平均房价较二月已下跌超过了20%。

加拿大主要城市房价从今年2月到8月的下滑数据：

根据Corelogic公布的澳洲房价指数显示，悉尼在过去的几个月内房价暴跌了8.1%，而墨尔本也大跌5%。

五个首府城市的总房价从最高点下跌了4.9%。

最新数据显示，新西兰全国平均房价跌至100万纽币以下。

这是自去年9月以来所记录的最低数字，全国各地房价可谓是“一片绿”。

根据Halifax的最新报告，上个月全英房屋的平均价格为293221英镑，逐月下降0.1%，是自去年6月以来的首次下降。

04

综上，全球主要发达国家都进入加息周期，资产泡沫正在被戳破。

对国内居民而言，虽然国内楼市也处于底部阶段，但是整体处于U型复苏中，相对较为安全。

如果这时候拿着钱去海外发达国家投资买房，时机是不太合适的。

美国这轮加息至少要持续到2023年年中，也就是明年下半年，在这个过程中，加拿大、澳大利亚等热门的移民国家房价都会出现一波下跌。

房价下跌是一个全球性的问题，所以就算去海外买房投资也不是一个好选择。

因为经济处在衰退期，大家为了还债务，都开始抛售自己的资产，资产的价格会下滑。

这个时候持有现金更为明智，注意不要让债务的增长速度超过收入。

想要熬过冬天必须穿厚点。