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比股票虚拟货币更加

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原创 刘博团队

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美国,正在成为全球楼市最危险的地方。

伴随着美联储货币政策持续收紧,美国房贷利率飙升至6.01%,为2008年以来最高,几乎是中国最优惠房贷利率(4.10%)的1.5倍。

小心!这里的楼市最危险

部分学者已经开始担心历史会重演。

2006年,美国抵押贷款利率也曾迅速飙升,高利率使大量借款人拖欠次级抵押贷款,最终导致金融市场动荡、股市崩盘,为2008年金融危机埋下了伏笔。

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随后,房价暴跌,全球经济陷入了自大萧条以来最严重的衰退。

在美联储今年3月开始调高利息之后,出现利息上涨、销售量下滑、房源增加、股市、虚拟货币大跌等现象,美国房市上涨乏力。

按照美国房贷公式计算,假设以2021年12月3.11%的利率贷款40万美元(按最新汇率7.01折算约合280万人民币),首付20%,30年的贷款每月还款1710美元(约合11993元人民币)

若以最新6.01%抵押贷款利率计算,美元还款额升至2400美元(约合人民币16833元),每月多还690美元,折合人民币4840元。

如果按人民币计算,8个月时间,这笔房屋贷款就要多还174万的利息,对贷款买房的人来说太不划算。

据统计,美国7月新屋销售已跌至六年半低点,二手房交易和单户住宅开工数均为两年低点。

截至7月末,美国有46.4万套新房待售,创2008年以来最高库存纪录。

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在加息影响下,美国各地的房价创下11年来最大跌幅,其中西海岸跌幅居前。

加州圣何塞的价格跌幅最大,三个月内房价下跌10%。

销量方面,7月份加州单户住宅销量环比下降14%,同比下降31%,连续第13个月同比下降;

7月份公寓销量环比下降18%,同比下降36%。

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加州是美国经济最好的州,圣何塞被称为硅谷的中心,这里有很多众所周知的大型高科技公司,其房价中位数(2022年4月数据139万美元)比美国其他城市(2022年一季度数据42.8万美元)贵三倍。

华人在美国购房,大约有50%选择加州。

然而疫情影响,很多科技公司让员工在家办公,人们不必挤在加州买房,需求有所减少,而加息使得加州房价的性价比更低,因此房价跌幅最高。

此外,西雅图(7.7%)、旧金山(7.4%)、圣地亚哥(5.6%)、洛杉矶(4.3%)和丹佛(4.2%)的房价也出现了明显下降。

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要知道在近两年的这一轮房价上涨过程中,美国西海岸各城市的房价涨幅在全美排名第一,其次是南部城市。

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这和过去美国西海岸和南部房价涨幅居前基本一致,而美国东北部和五大湖地区,房价涨幅相对靠后。

总体而言,美国南部阳光充足、环境污染不严重,吸引不少人口迁入。

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过去房价暴涨,使得美国目前房屋库存增加最多的也是西部地区,同比增长70.8%,紧随其后的是南部地区,同比增长56.3%。

美国房地产市场正在大降温。

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事实上,美联储这轮缩表比2017-2019年那次更加激进,美国楼市的衰退可能才刚刚开始。

数据显示,上轮(2009年—2015年)美联储为应对金融危机的冲击,共开展三轮QE(量化宽松),历时近6年扩表3.5万亿美元

而本轮(2020年—2021年)为缓解新冠肺炎疫情的影响,美联储扩表两年半增加5.14万亿美元流动性。

货币政策水龙头大开,这一次美国M2的增速达到了20%以上,而上一次M2增速最高不到10%。

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货币泛滥导致美国通胀高企,美国8月CPI录得8.3%高位,虽低于7月的8.5%,但仍比预期要高。

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于是,这一次美联储是加息和缩表双管齐下,而上轮缩表是在美联储首次加息近两年后才开始的。

美联储今年已加息4轮,共加息225个基点,把基准利率从0%-0.25%提高到2.25%-2.5%。

而今年美联储还将加息3轮,最近一次是北京时间9月22日凌晨,预计加息75到100个基点。

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美联储新一轮量化紧缩从6月1日开始,以每月475亿美元(300亿美元国债,175亿美元MBS)起步缩表,在三个月内逐步提高缩表上限至950亿美元(600亿美元国债,350亿美元MBS)

预计今年缩表规模或将达到8000亿美元,且明年将继续缩表。

今明两年累计缩表规模有望达到1.9万亿美元左右,相当于加息75个至100个基点。

不管是放水还是收水,美联储本次的操作都更为激进,对美国各项资产价格的影响都是巨大的,表现为美股下跌,虚拟货币泡沫破灭,楼市面临崩盘风险。

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数据显示,各国央行以几十年来最快的速度加息,抵押贷款利率飙升,造成购房者负担加重,多国楼市迎来转折点。

比如澳大利亚,加拿大、英国、新西兰等国,跟随美国脚步加息,房价都开始掉头向下。

全球主要央行8月以来跟进欧美加息

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数据来源:Wind,海银研究院

今年八月,加拿大平均房价较二月已下跌超过了20%。

加拿大主要城市房价从今年2月到8月的下滑数据:

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根据Corelogic公布的澳洲房价指数显示,悉尼在过去的几个月内房价暴跌了8.1%,而墨尔本也大跌5%。

五个首府城市的总房价从最高点下跌了4.9%。

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最新数据显示,新西兰全国平均房价跌至100万纽币以下。

这是自去年9月以来所记录的最低数字,全国各地房价可谓是“一片绿”。

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根据Halifax的最新报告,上个月全英房屋的平均价格为293221英镑,逐月下降0.1%,是自去年6月以来的首次下降。

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综上,全球主要发达国家都进入加息周期,资产泡沫正在被戳破。

对国内居民而言,虽然国内楼市也处于底部阶段,但是整体处于U型复苏中,相对较为安全。

如果这时候拿着钱去海外发达国家投资买房,时机是不太合适的。

美国这轮加息至少要持续到2023年年中,也就是明年下半年,在这个过程中,加拿大、澳大利亚等热门的移民国家房价都会出现一波下跌。

房价下跌是一个全球性的问题,所以就算去海外买房投资也不是一个好选择。

因为经济处在衰退期,大家为了还债务,都开始抛售自己的资产,资产的价格会下滑。

这个时候持有现金更为明智,注意不要让债务的增长速度超过收入。

想要熬过冬天必须穿厚点。

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