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私募基金行业又迎来新规，这次聚焦在不动产投资方面。2月20日，证监会发布公告称，于近日启动了不动产私募投资基金试点工作。同期，中基协在证监会指导下，正式发布《不动产私募投资基金试点备案指引（试行）》（以下简称《不动产试点指引》），明确不动产投资范围及试点管理人要求，从基金募集、投资、运作、信息披露等多方面进行规范。业内人士表示，启动不动产私募投资基金试点工作有助于规范不动产投资市场，也能为房地产行业提供新的增量资金。总体来看，不动产“赛道”可能会在城市化、工业转型升级等方面涌现更多机会，但投资者仍须注意其中风险。

不动产私募试点正式落地

私募行业又迎来重磅新规。为进一步发挥私募基金多元化资产配置、专业投资运作优势，满足不动产领域合理融资需求，近日，证监会启动了不动产私募投资基金试点工作。2月20日，中基协在证监会指导下，正式发布《不动产试点指引》，自2023年3月1日起施行。

据悉，《不动产试点指引》共二十一条，遵循试点先行、稳妥推进原则，明确不动产投资范围及试点管理人要求，从基金募集、投资、运作、信息披露等方面进行规范。证监会表示，符合一定条件的私募股权投资基金管理人可以按照试点要求募集设立不动产私募投资基金，进行不动产投资试点，试点投资范围包括特定居住用房（包括存量商品住宅、保障性住房、市场化租赁住房）、商业经营用房、基础设施项目等。

在《不动产试点指引》中，中基协对于试点条件进行了进一步阐释。中基协指出，计算不动产投资管理规模时，应关注是否为已备案私募股权基金（不包含创业投资基金）不动产投资管理规模；是否为拟申请管理人管理的规模；认定规模的投资项目应为住宅地产、商业经营用房、基础设施项目等；计算规模应为不动产投资本金。

此外，对于开展不动产试点业务的管理人，《不动产试点指引》要求在管不动产投资本金不低于50亿元人民币，或自管理人登记以来累计管理不动产投资本金不低于100亿元人民币；对于仅符合在管不动产投资本金不低于30亿元人民币，或自管理人登记以来累计管理不动产投资本金不低于60亿元人民币要求的管理人，应在提交材料时承诺其后续备案不动产私募投资基金投资者均为机构投资者。中基协提示，符合试点要求的管理人，可于3月1日后提交申请材料。

另外，《不动产试点指引》要求，符合实缴资本不低于2000万元人民币；具有不动产投资管理经验，在管不动产投资本金不低于50亿元人民币，或自管理人登记以来累计管理不动产投资本金不低于100亿元人民币；具有3个以上的不动产私募投资项目成功退出经验；具有不动产投资经验的专业人员，投资部门拥有不少于8名具有三年以上不动产投资经验的专业人员，其中具有五年以上经验的不少于3名等条件的，可以按照该指引设立不动产私募投资基金。

事实上，不动产私募投资基金试点并非首次被提及，在此前已早有动向。2022年11月28日，证监会曾在资本市场支持房地产市场平稳健康发展答记者问中明确表示，将发挥私募股权投资基金作用。开展不动产私募投资基金试点，允许符合条件的私募股权基金管理人设立不动产私募投资基金，引入机构资金，投资存量住宅地产、商业地产、在建未完成项目、基础设施，促进房地产企业盘活经营性不动产并探索新的发展模式。从被明确提出到《不动产试点指引》公布，证监会不动产私募投资基金试点工作正式落地。

有利于推动行业自律和规范

从近年来看，我国已有一些私募机构陆续设立投向商业地产、基础设施的私募基金并在中基协备案，并不断探索积累不动产投资运作经验。证监会表示，为贯彻国务院关于坚持租购并举、加快发展长租房市场的工作部署，证监会支持建设银行住房租赁基金于2022年10月在中基协完成备案。

此外，浙江在线公布数据显示，2022年11月，浙江省交通集团浙江沪杭甬成功发行“中金-浙江沪杭甬-申嘉湖杭高速公路资产专项计划”，以63.17亿元的项目规模成为证监会体系发行规模最大的基础设施私募项目，彼时也引发市场广泛关注。

总体来看，总量庞大的不动产私募基金也成为《不动产试点指引》重要的起草背景。中基协最新数据显示，截至2022年末，存续私募股权房地产基金838只（规模合并计算，下同），存续规模4043亿元，存续私募股权基础设施基金1424只，存续规模1.21万亿元，主要投向商业地产、交通基础设施、物流仓储、市政工程开发与建设等。

在产业经济专家黄昇看来，当前私募股权房地产基金存续规模较大，反映了市场对于该领域的热度和投资机会的认可。“新设‘不动产私募投资基金’与此前的不动产私募投资也有所不同，它更加规范、透明，并注重风险控制。这将有助于吸引更多中长期资金投入，同时也有助于促进市场发展”。黄昇评价道。

从投资市场角度而言，在黄昇看来，启动不动产私募投资基金试点工作有助于规范不动产投资市场，避免出现乱象和风险。《不动产试点指引》的发布，更有利于行业的自律和规范化，提高投资者的风险意识和认知水平。

此外，也有业内人士认为，试点落地可能为房地产带来重要红利。中央财经大学证券期货研究所研究员、内蒙古银行研究发展部总经理杨海平解读称，不动产私募投资基金试点在已有房地产融资政策的基础上，增加了房地产和基础设施融资渠道，其更重要的意义在于助力房企修复资产负债表，优化融资结构，助力房地产行业整合，从而助力房地产行业从高周转、高杠杆模式向精细化运营模式转型。政策设计者也借此优化金融供给，推动存量资产盘活，并对宏观杠杆率进行调控。

不过，中信证券此前发布的《房地产行业重大事项点评：加速盘活存量资产 持续利好运营能力》研报指出，不动产私募投资基金试点仍需要时间，当前也具备一定门槛，需要循序渐进，短期不宜高估其对房地产开发投资资金来源的影响。不动产私募投资基金和REITs的主体存在差异，REITs的运营主体要求为公募，未来两种产品可能存在对接上的挑战。

对于相关风险，黄昇也提示道，在不动产试点推进下，投资者仍需要注意风险，特别是在投资前需要全面了解基金的投资策略、资产配置情况、投资期限、管理团队等信息。对机构而言，则需要更加注重风险控制，避免投资决策的盲目性和冲动性。“总体来看，在试点推进下，不动产赛道可能在城市化、工业转型升级、科技创新等方面涌现更多机会。同时投资者也需要注意对于宏观经济环境的敏感度”。 黄昇评价道。

北京商报记者 刘宇阳 郝彦